繁忙期に満室にするための10のチェックリスト
今年も繁忙期に入ろうとしています。
対策はすでに昨年暮れから始まっていますが、満室に向けて手抜かりはないか、
10のチェックリストにまとめてみました。
１．退去予定を少しでも早く知る
一年で解約が多いのは3月です。
解約通知は1カ月前という契約が多いので、借主がギリギリに通知すると、
退去を知るのが2月に入ってからになります。そこから募集条件を決め、
退去後に原状回復工事やリフォーム・設備の交換を行うと 募集期間が短くなってしまいます。
契約期限が3月の借主には早いうちに「更新の確認」をする、
全世帯に3月退去の可能性をお尋ねする、3月に限って早期通知してくれた方に何らかのサービスを与えるとか、
いくつかの手段が思い付きます。
２．自身の物件の実力を正確に知る
賃貸物件の実力は、地域における需要、物件タイプ、築年・構造・付帯設備などの諸条件、
同時期に募集しているライバル物件の有無、といった複合的な要素で構成されます。
誰でも、自分の持ち物は高く評価しがちなので、そこは気を付けるべきですが、
だからと言って過小評価すると機会損失になります。
まず、ありのままの状態で「正しく評価する」ことが出発点になります。
３．募集条件に特徴をもたせる
つぎに、募集条件に「特徴」を持たせましょう。
特徴とは、お客様が物件を決める時の「理由」です。
「自分の物件は、立地や築年や間取タイプなど、特に特徴などない」という想いがあるかもしれませんが、
どんな物件でも特徴は作れます。「相場より数千円安い」のも特徴です。
「全部屋にエアコンが付いている」のも特徴です。
まずは、ネット上で見つけてもらうために、どんな特徴を持たせることができるでしょうか。
４．ネットで物件を100％アピールする
どんな特徴を持たせても、お客様が見つけられなければ、内見の確率の半分以上を失うことになります。
物件の特徴を100％アピールできるように、WEBサイトに登録してもらう必要があります。
もし、写真撮影に自信がおありなら、ご自身で撮って、不動産会社さんに提供してもいいと思います。
動画編集がご趣味なら活かせますね。キャッチフレーズも大事です。
説明文で、特徴のすべてを言い尽くすように依頼してください。
５．内見の数を増やすという意識を持つ
入居までの手順は、反響 → 内見 → 申込 → 契約 です。
反響があっても内見につながるとは限らず、内見しても申し込むとは限りません。
繁忙期のうちに空室を埋めるには、内見の機会を増やす意識を持つことも必要です。
物件のネット掲載を「見つけてもらうため」と書きましたが、
「興味を持ってもらうため」という目的意識も大事です。
興味の対象は貸室だけでなく、共用部分や外観、そこに至る道程や地域のすべてになります。
お客様に「行ってみたい、見てみたい」と思わせましょう。
６．外観と部屋に至るまでの見栄えをよくする
お客様が内見に訪れる時、最初に目にするのは外観です。
つぎにエントランスから部屋に至るまでの通路や階段を歩きます。
このときからお客様の評価が始まっていますから、良い点数がとれる工夫をしたいのです。
少なくとも、郵便受けや通路などにゴミが落ちているなどのマイナスポイントは除去しておきましょう。
７．お部屋を気に入ってもらえるよう工夫する
内見に訪れたお客様に、「この部屋で暮らしたい」と感じてもらう工夫をしましょう。
玄関のマットやスリッパ、部屋に明るい印象を与える照明、
生活感を演出するカーテンなどをセットするのもひとつです。
大家さんが決めた「特徴」に気付くように、メッセージなどを掲げるのもアイディアです。
８．定期的に空気の入れ替えをする
人が暮らしていない締め切りの部屋には空気のよどみや異臭を感じます。
せっかくネット反響から内見につなげて、外観やアプローチで点数を稼ぎ、
スリッパやカーテンでイメージアップしても、この空気と臭いという失点は勿体ないですね。
日祭日や内見予約のある平日は、事前に空気を入れ替えて、
玄関ドアも少し開けておく手数も無駄にはならないと思います。
９．オーナーからメッセージ・プレゼント
お部屋内に、大家さんからのウェルカムメッセージがあると、お客様の気持ちは和むことでしょう。
さらに、「このお部屋に暮らす方にプレゼント」として、
たとえ数千円の商品（引っ越しグッズやトイレットペーパー類とか）でも、ライバルとの差別化になります。
１０．交渉に備えて裁量を与えておく
営業スタッフはお客様に即決してもらいたいと考えます。
しかし、気に入っていても「検討する」と決断を延ばしたり、
「家賃は〇〇円にならないか︖」と交渉するお客様もあります。
もし不動産会社に ある程度の裁量があれば、
「いま決めれば、責任を持って、大家さんから許可をとります」と決断を誘導できます。
最初から「サービスありき」ではいけませんが、
もし、ある程度のサービス幅があるなら（あるいは決めておいて）、
不動産会社に委ねてみてはいかがでしょうか。
金子が思う賃貸管理は真心の積み重ね
今回は満室にするための10のチェックリストについてお話ししましたが、これはあくまでもテクニックであり物理的なことです。
賃貸に限りませんが最後は必ず人と人のふれあいです。
管理物件に愛着を持って真心を込めていれば何をするべきかは見えてきます。
貸すほうも借りる方もありがとうが言える契約。これがあるべき姿です。『決して貸してやる、借りてやる』という想いでいてはいけません。必ずしっぺ返しが来ます。
『貸主は借りてもらうための努力をし』、『借主はそんなお部屋を貸してくれてありがとう』、
『貸主はあなたに借りてもらって良かった。ありがとう。』
このような関係になることが安定経営につながると考えます。
そのためにはお互いに感謝の気持ちが大事です。当社は属性（勤務先や高年収等）が良くても審査でお断りすることがあります。
私たちは人間性を第一にそのあとに属性で見ております。人間性がクリアしていれば保証会社の保証があれば安心ですが、
保証会社はあくまでも家賃の保証であって生活態度等は見ておりません。
生活態度に難があれば周りの方に迷惑をかけます。そのようなことが一番のストレスとなります。
これからの時代は家賃が保証されているから大丈夫では苦労が絶えない時代になります。
賃貸管理には絶対の自信があります
