こんにちは！島崎です。
若干花粉症も落ち着いてきましたが、風が強い日はまだまだ苦しいですね。
先日に続き身近な部分での法改正があった内容を記事にしたいと思います。
所有者不明土地建物管理制度の強化
2023年4月1日より
「所有者不明土地建物管理制度・管理不全土地管理制度」が強化され所有者が居所不明であったとしても
利害関係人の請求により地方裁判所に所有者不明地管理人を専任する権限が与えられました。
専任された管理人には利用改良行為権限が付与されるため
所有者不明地であっても適切な管理を行うことが可能となります。
さらに家庭裁判所の許可を得ることにより売却権限が付与される可能性もあります。
メリットは？
この改正によってどういったメリットがあるかというと
所有者不明の私道部分に関しての取り扱いが変わったということです。
私道に面した土地の境界確定調査や各ライフラインの引き込み直しなどの際に
私道を利用する場合は私道の所有者(原則複数いれば全員)に署名捺印などで許可が必要となります。
我々の間では「私道の通行及び掘削承諾書」と呼んだりしております。
この承諾書を取り交わしたい際には
- 所有者を確認するのに謄本を取得
- 記載されている所有者の住所に郵送等でコンタクト
というのが基本的な流れなのですが、
謄本記載の住所から複数回住所変更されていたり、、、。
土地の売買とセットで私道の持分の売買がなされていないことも、、、。
従って、所有者が不明、もしくは所在が分からないことは稀にありました。
引き込みし直したいのに、、
というこれまでの状況が改正によって
私有水道管などの引き込み直しを行う際には該当する私道の共有持ち分があれば全員の同意は不要となりました！
これで一安心か、、、？
よしよし、これで何かあっても大丈夫だ。とはならないのが、法律の複雑さです、、、。
確かに私道所有者不明もしくは居所不明の場合において法改正は行われました。
しかし、だからと言って無制限に他人の土地を利用できるということではありません。
正当に手順を踏まなければ、相続登記義務化により発覚した私道相続人とひと悶着なんてことにも、、、。
以前よりはやれることは増えたが、権利が関わる部分なのでまだまだ簡単な手続きとはいかないようですね。
法務省が公表している
を参考にしてみてください！
改正のポイント
共有持ち分等がない私道においてその所有者が不明の場合には所有者不明地管理人の専任を裁判所に申し立てるしかないのが実情です。
地方裁判所への申立ですからハードルがそれなりに高いですね。
できればもっと簡易的な方法で維持管理ができればよい。
そこで覚えておきたいのが持分を持っている場合に限られますが、
従来は私道全体の共有者同意を得なければできなかった「共有物の変更・管理行為」が
改正法では形状又は効用の著しい変更を伴わない行為について共有者全員全員の同意は不要となりました。
この著しい変更などに該当しない行為は「軽微変更」と言い替えられますが、
これについては共有者の過半数の同意があれば行えるとされたのです。
ちなみに「形状変更」とは、外観・構造などを変更することで、「効用変更」は機能や用途を変更することを指します。
どこまでの変更行為が軽微とされるかについては個別に判断が必要とされますが、
例えば砂利敷である私道を舗装する工事などについては軽微変更に該当するとされています。
お困りの不動産は
このように売却に際して私道の持分が無い、私道の所有者が不明などの
懸念がある不動産をお持ちでお困りでしたらまずはご相談いただければと思います。
土地家屋調査士(測量士)や司法書士などとも連携をして、売却を叶えます。
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