少子高齢化にもかかわらず新築の建築は相変わらずで今や人口よりも物件の方が多いという時代
この数年のコロナ禍によりさらに物件余りが目立ってきました。
特にワンルームのようなシングルタイプ
ルームシェアや友人同士での入居等毎月かかる家賃の負担を落とすために
広めの賃貸に共同で住む方が増えたのも理由だと思います。
私は15年以上も前から賃貸経営はファミリータイプ（1LDKを含む）を推奨してきました
ハウジングサクセスにて管理している物件もシングルタイプが苦戦している傾向です。
多少割高でも戸建物件や分譲マンションタイプなんかは早期成約となっています。
やはり希少性が重要になってきて同じような物件では賃料を下げて勝負するか？
設備等の充実を図るかで差をつけいて行かないと負け組になってしまいます。
設備投資も微妙で中途半端なリフォームでは賃料に反映させられないし
大掛かりなリフォームをして賃料を上げすぎてはターゲット層が変わり決まりづらい。。。
この辺のさじ加減やアドバイス及び管理をするのが管理会社の務めと考えています。
お金をかけて室内を良くしたから決まるものでもなく
安くし過ぎてそもそも賃貸経営になっていないでも意味がありません。
色々なご提案をさせていただく限りは結果を出さなければなりません。
結果を出すのがプロだと思います
しかし管理物件はあくまでもオーナさんの持ち物です。
勝手に色々とできるわけでもありません。
最後はオーナーさんの意向を反映させるしかありません。
リフォームであれば予算もあります。
リフォーム費用を何年かけて回収するのかも大事です。
私は基本的に新賃料で24か月（2年）分の賃料でリフォーム費用がペイできることが望ましいと考えております
あくまでも基本であって築年数や広さ、地域や需要によっても違いますが
思い切って予算をかけようという方には一つの目安になるのではないかと思うので参考にしてください。
どのような戦略が成約しやすいかは経験と知識です。
正直に言って簡単に成約になったり、契約後にトラブルが起こったりしない限り
管理会社の違いは感じないと思います。
ですからどこの管理会社が良い悪いよりも管理をお願いした管理契約が
解除したいときに簡単に解除できるかを抑えておくと良いと思います。
過去には売却をする際に契約書に双方の合意によりいつでも解除できるというサブリース契約を交わしてしまったお客様
管理会社がこちらは合意できないので解除はできないという素人のオーナーさんには
騙し討ちのような契約をされてしまった方もおりました。
サブリース契約は本当に問題が多く法改正がされたほどです
また賃貸は優良な賃借人さんに長く借りてもらって
初めて賃貸業をしている意味が出てくると思います。
目先の仲介手数料や業務報酬欲しさにとにかく契約すればよいというスタイルの業者も多く
契約後にトラブルが絶えないオーナーさんから相談をされ管理を受託することが多々あります。
この時に管理変更に大変な縛りがあったりすることも多々あります。
ハウジングサクセスでは早期成約よりもトラブルを起こさない優良入居者の
長期契約を求めるようにしているのでさっさと決めてくれればいいんだって
オーナーさんは正直言って苦手です。
決めればよいというオーナーさんは管理依頼しないで近所の賃貸屋さんに募集だけ任せる方が良いと思います
そしてある程度は賃料によって属性も見えてくるのでどのような方をターゲットに賃貸業をしたいのか？
考えてみると良いですね。
どのような属性でもしっかり管理してくれる管理会社もいれば
賃料で管理を受ける受けないという業者もいますし
募集はするけど管理はしない。
管理をメインに仲介業者の紹介を主に審査管理をしたり
と管理と言っても色々あります。
安心なのはやはり管理をしっかりしてくれる管理会社ですね
ご本人が初めての賃貸業でも代行して全てをやってくれるので
お任せでできたり管理業務に興味あるオーナーさんは少しずつ勉強できたりするので
今後は会社の規模ではなく信頼できる担当者に任せる時代かもしれません。
担当者が転職することがあっても後任が安心できれば良いのですが
物件も一緒に担当者と移動してしまっても良いかもしれませんね。
今まではシングルタイプのお部屋は比較的すぐに決まって2年～4年で入替が基本だったように思います。
ここ数年は戦略を練ってすぐに決まっているお部屋の傾向は変わらずって感じですが
工夫のないお部屋は平気で1～2年以上空き部屋のままになっています。
ファミリータイプは今までは決まるまでに時間がかかっていました。
転勤や年度変わりのように仕事や子供たちに合わせて契約される方が多かったからだと思います。
ファミリータイプも色々と戦略を練ってターゲットを家族だけに絞らない等で
今まで3か月～半年くらい募集期間がかかっていたものが3か月程度で決まっているように思います。
ファミリータイプの魅力は古くなってもそれに見合った入居者を探すことができる点です。
古いから高くは貸せないというデメリットを広いところが借りたいけど予算は上げられないというご家族等
ターゲットを変えることにより借りる方にも貸す方にもメリットになる募集条件が組みやすいからです。
令和5年1月予定で東大泉に3SLDK駐車場付240,000円の新築戸建ての募集を予定しています。正直私が住みたいくらいの素敵な戸建です。間取りやコーディネートも私が窓口で進めたので愛着ある新築です！
