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『守りの投資』としての外壁・防水工事　徹底解説

賃貸経営における最大の使命は、物件の資産価値を長期にわたり維持・向上させることです。

その根幹をなすのが、建物を風雨や紫外線から守る「守りの投資」、すなわち外壁や屋上の修繕です。

今回は、多くのオーナー様が悩まれる大規模修繕について、工法の選定から業者選びまで、具体的なポイントを解説します。

「15年周期」は法律の義務？知っておくべき修繕の本当の理由

「大規模修繕は15年に一度」とよく言われますが、これは法律で定められた義務ではありません。

しかし、建築基準法では定期的な「調査・報告」が義務付けられており、
特に外壁タイルの10年毎の全面打診調査など、安全性への要求は年々高まっています。

12年～15年という周期は、塗料やシーリング材の多くが寿命を迎え、建物を保護する機能が著しく低下する時期。

つまり、法的な義務としてではなく、雨漏りなどの致命的な劣化を防ぎ、
資産価値を維持するための経営判断として極めて重要な「目安」なのです。

工法と費用の目安を知り、最適な選択を

修繕計画を立てる上で、代表的な工法と費用の目安を把握しておくことが重要です。

失敗しないための「業者選定」 3 つのポイント

大規模修繕の成否は、パートナーとある業者選びで9割決まると言っても過言ではありません。

①「見積もり」は価格だけではなく”内容”を比較する

総額の安さだけで選ぶのは、将来的なリスクを考えると最も危険な選択です。

なぜなら、安い見積もりには、安いなりの「理由」が隠れていることが多いからです。

具体例 1 　外壁の塗装

「どの塗料を使うか」で10 年後のコストが変わる

車に様々なグレードがあるように、塗料にも耐久性によってグレードがあります。

A 社の180 万円（ウレタン塗料）とB 社の210 万円（シリコン塗料）の見積もりでは、
短期的な費用はA社が安いですが、耐用年数が短いため、次の修繕が早く訪れます。

高額な足場代を何度もかけることを思えば、長期的な総コストはB 社の方が安くなる可能性が高いのです。

《 チェックポイント》
見積書に「メーカー名」や「商品名」、最低でも「シリコン塗料」といった塗料の種類が明記されているか確認しましょう。

具体例 2 　シーリング工事

「打ち替え」と「増し打ち」では意味が全く違う

シーリング工事には、古いものを完全に撤去して新しくする「打ち替え」と、
古いものの上から重ねる「増し打ち」があります。

「増し打ち」は安価ですが、根本的な解決にならず、すぐに劣化が再発します。

《チェックポイント》
見積もりの項目に「既存シーリング撤去」の工程が含まれているか。

これは適切な工事を見極める絶対的なポイントです。

②施工実績で「専門性」を確認する

戸建て住宅専門の業者と、マンション・アパートの修繕を専門とする業者とでは、ノウハウが全く異なります。

必ず同規模・同構造の建物の施工実績を確認し、経験豊富な業者を選びましょう。

③「補償内容」を書面で確認する

工事後の保証は非常に重要です。

「最長〇年保証」という言葉だけでなく、保証の対象範囲（塗膜の剥がれ、雨漏りなど）や、
免責事項まで、必ず書面で具体的に確認することが不可欠です。

計画的な「守りの投資」は、コストではなく、未来の収益を守り育てるための重要な経営戦略です。

信頼できるパートナーと共に、長期的な視点で資産価値の最大化を目指しましょう。

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