こんにちは。島崎です。
最近ニュースを賑わせている不動産関連の話題と言えば
まだまだ続く新築マンションの価格上昇や
森ビル手がけた六本木・虎ノ門・麻布台周辺の再開発
渋谷ホームズ建替え及び周辺の再開発
などなど、何かと規模や価格が大きい話題が多いですね。
そんな中でも「渋谷ホームズ建替え及び周辺の再開発」については
かなり話題になっている印象です。
「神南二丁目・宇田川町地区」再開発
渋谷駅から公園通りを北上し、代々木公園・NHK方面に進んだ
区役所手前の「渋谷ホームズ」の建替えと同時に隣接している
神南小学校の建替えも行うということなのですが、
どうやら色々と雲行きが怪しいようです。
というのも、今回の再開発によって「渋谷ホームズ」が地上34階・高さ約150ｍ程のタワーマンションへ
生まれ変わる計画ということで
2020年に竣工した区役所隣接の「パークコート渋谷ザタワー」(地上39階・高さ約142ｍ)の眺望及び日照に
大幅に影響が出て資産価値が著しく低下すると所有者から反対意見が。ということも挙げられています。
本来であれば「渋谷ホームズ」の敷地ですとそこまでの規模の建物が建てられないのですが
隣接している区道を廃止して「容積適正配分」ということを行い
神南小学校の建替えで余った分の容積率(敷地に対して建てられる面積割合)を譲るので今回の計画が成り立つそうです。
その代わり、小学校の建替えも一緒にお願いね。お金も出さないよ。という条件で合意がなされています。
ただ、どちらかというと後述した方が問題で
公の財産を民間に提供するのかという不満の声も上がっており
そういった内容の抗議が区役所周辺で行われているそうです。
非常に難しい問題ですね。
建替えの検討は10年前から
実際のところ「渋谷ホームズ」建替え計画は10年程前から持ち上がっていた話で
当時は該当する敷地のみで、計画をしていたようですが
6年前に相談した計画内容は渋谷区で公共設備整備が不十分ということで却下された経緯もあるようです。
そういった経緯の中、新たに挙がったのが今回の計画内容です。
小学校をこの先何十年も残したいという明確な意思として建替えを行おうとする渋谷区ですが
その費用が90億円とも100億円とも言われています。
この部分を税金で賄うのか、それとも他の方法で賄うのか。
渋谷区の判断は？
やはり100億円規模の校舎の建替え費用の捻出は大変難しい問題だと思います。
今回の問題点である、余剰容積率を明け渡すということは将来にわたって同様の状況が続いていくこととなりますが
もし、50年後などにまた校舎を建替える際には今回の計画と同規模であれば問題なく建替えれます。
区道の廃止についても、多くはないと思いますが自動車は通るようなので児童の通学路の安全面だけを
考えるのであればむしろ良いのでは。と感じましたが、どうやらそういうことでもなさそうです。
現在の計画に関しては12月15日に計画決定の予定でしたが、現時点ではその結果がわかっていません。
果たして、結果はどうなるでしょうか。
近隣の情報は早めにキャッチ！
今回の件はレアケース、あるいは前例の無いケースと言えますが、今回が前例になり
今後同様のことが起こるかもしれません。
こういった規模の開発などは2年程前から、検討が始まっていたり
説明会などが開催されているので是非、この機会に近隣の再開発の有無などお調べしてみてはいかがでしょうか？
参考URL：渋谷区HPより神南二丁目・宇田川町地区のまちづくりについて
また、戸建のみならず、高層マンションでも今後はより周辺の状況に気を付けて購入を検討する必要がありそうですね。
余談ですが、色々な記事などを読みましたが
一番驚いたのが、「渋谷ホームズ」分譲当時と現在の価格差です。
分譲当時は坪170万円程だったものが、現在ですと坪1,600万円程の試算となっていました。
貨幣価値などの違いはありますが、約10倍近くに！
うらやましい限りです。
渋谷区の再開発に関してブログにしましたが、
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