業界裏話~囲い込みとは?

売買担当の島﨑です。

 

皆さんのお住まいとして賃貸・売買に係らず身近にあるものだと思いますが、

なんだかんだと知らないことも多いと思いますので業界の裏話を紹介したいと思います。

 

今回は「囲い込み」についてです。

囲い込みって、、、?と聞きなれない言葉かもしれませんが、

業界内ではよく使われる言葉なんです。

かなりざっくりですが、

Aさんが自宅を売却したいのでB社に仲介で売却依頼をしたとします。

B社は業法に基づき不動産業者間の流通サイトへ登録義務があります。

この業者間サイトに登録をせず、B社のみで情報を独占することを

「囲い込み」と言います。

何がいけないの?と思うかもしれませんが、

B社が即購入するお客様を紹介してくれて、

Aさんが希望した売出価格で成約となれば何の問題もありませんが、

そうではないことの方が多いため、Aさんにとっては大問題です。

まず、業者間で情報が流通すると各社の既存のお客様に紹介がされます。

B社、C社、D社に各社2名ずつ既存のお客様がいたとして合計6名に即時紹介されますが、

囲い込みをされている場合は2名となってしまいます。

実際には不動産会社はかなり多くの数がありますので、

販売開始時点で大きな差が出てしまい、

市況の反応を見るという面でも正しい判断が出来なくなります。

また、B社の囲い込みを知らない売主Aさんは

数か月経っても見学者がいない場合は、

「価格が高いのかな。そんなに人気が無いのかな。」

と不安に駆られ、B社からの値下げの提案に応じざるを得ないケースが増えてきます。

更に、実はAさんのご自宅はC社のお客様Eさんが条件もぴったりで

当初販売価格のままで購入できるよ、という物件だったとしても、

B社による囲い込みの為、C社は紹介が出来ず、

条件がぴったりのEさんに情報が行き届きません。

本来であれば、AさんもEさんもどちらも満足する内容だったはずなのに。。。。

こうなってくると、Aさんのみならず、Eさんにとっても大問題となりますよね。

 

ここで疑問なのが何故、囲い込みを行うB社のような業者がいるのかです。

業法上、売主・買主それぞれから仲介手数料を頂くことが出来るからなんです。

C社がEさんをB社へご紹介だった場合は、

売主のAさんはB社に、買主のEさんはC社にそれぞれ仲介手数料を支払います。

仮に仲介手数料が100万円だった場合にはそれぞれB社・C社が100万円ずつの売り上げとなります。

B社が自力でFさんという買主を見つけた場合は、

売主のAさん、買主のFさん両方からB社に仲介手数料が支払われます。B社は200万円の売り上げとなります。

一回の取引で売り上げが倍違う為、B社のような業法違反である囲い込みを行う業者が出てくるのです。

売主・買主から仲介手数料を頂くのが問題なのではなく、

果たしてFさんに売却することがAさんにとって最良の条件だったのか?

Eさんに売却した方がAさんにとっては好条件だったのではないか?

というところが誰もわからないというところが問題だと思います。

何故か?囲い込みをされているからEさんの購入条件が聞き出せないためです。

B社がきちんと情報を公開していて、

C社のEさんとB社のFさんを比較の上、

Fさんの条件を納得してAさんが売却をされていれば

全く問題はないことだと思います。

実際、数人が購入希望をしている状況であれば

売主であるAさんは値下げや厳しい条件を飲む必要もないわけです。

つまり、囲い込みはB社の利益になってもAさんの利益にはなりません。

 

私が不動産業界に入った頃にはまだ多くあり、

近年ではガイドラインなども明確になっておりかなり減ってはきましたが、

まだ一定数囲い込みを行う業者がいるのも事実です。

※賃貸仲介業者の方が圧倒的に多いです。

 

もちろん当社は、囲い込みを行わずきちんと情報公開をした上で自社でもお客様を探しております。

また、投資用含め特殊な物件以外の一般的な居住用物件などであれば

6か月以内で成約となっている物件が90%を超えております。

そのうち3か月以内での成約が約半数です。

囲い込みを行っていないため、早期での成約を実現しております。

囲い込みを行わないことは売主様だけでなく、

買主様・購入希望者様にとっても大きなメリットとなります。

なかなか、売却・入居者付けができずに苦労している物件や

見学が全くない物件をご所有の方は

情報が公開されているかどうか当社でお調べしますので

どうぞお気軽にお問合せ下さいね。

このページの先頭へ戻る