賃貸経営と地震災害
地震災害に対してオーナーが準備できること
「賃貸経営と地震災害」について考えるシリーズの２回目になります。
今回のテーマは「オーナーが準備できること」です。
立地のリスクと避難計画を知る
同じ地域の建物でも立地によって災害の危険度は異なります。
それを知ることができるのがハザードマップです。
ハザードマップとは、自然災害で想定される危険な場所や、
避難経路・避難場所の情報を地図上にまとめたものです。
地震・洪水・土砂災害などの種別ごとに作られていて、
市区町村役場のホームページ、国土交通省のポータルサイトで入手することができます。
具体的には、国交省の「ハ ザ ー ドマップポータルサイト」 から、
全国自治体が作成したハザードマップへのリンクを集めた「わがまちハザードマップ」 が閲覧できます。
また国交省が作成した「重ねるハザードマップ」 でも、
洪水、土砂災害、津波、高潮など複数の災害リスクを地図上で重ね合わせて見ることができます。
これらは災害リスクを減らす上で役立つ資料なのですが、住民の認知度は高くなく、
ある調査では約半数が「存在を知らない」「避難の参考にしていない」と回答した例もあるようです。
オーナー様にご覧いただくことで、ご自宅や賃貸物件の災害リスクの現状を知ることができます。
さらに、ハザードマップを基に作成された「防災マップ」には、
いざ自然災害が発生した時の行動計画が示されていて、
避難経路や避難所の位置、避難所までの所要時間などが記載されています。
この２つの資料を把握するとともに、入居者にも周知しておくことが災害被害に対する準備の第一歩となります。
賃貸物件の耐震診断と耐震補強
もし、ご所有の賃貸物件が新築および築浅で、建築基準を満たして建てられているなら、
たとえ災害に遭ったとしても、損害賠償されるリスクは低いでしょう。
しかし、築年数が 10 年 20 年 30 年と経過している場合は、建物と設備は当然に老朽化していますし、
法律による基準が改正されている場合もあるので、リスク回避のための確認が必要になります。
その確認の方法として耐震診断があります。
この費用については、全国の殆どの自治体で補助事業（補助金制度）が実施されています。
また耐震診断の補助金制度と共に、
認定を受けた建築物の耐震改修工事費用の補助が受けられる制度も年々整いつつあります。
地方自治体によって様々な規定や条件が定められていて、
対象建物や金額は一定ではありませんが、窓口に相談することで知ることができます。
「新築時の建築基準を満たしていればよいのでは？」という疑問についても解説しておきましょう。
1995 年に施行された耐震改修促進法では、
一定規模以上の建物を「特定建築物（賃貸住宅では３階以上で 1000 ㎡以上）」とし、
その所有者は建築物が「現行の耐震基準と同等以上の耐震性能」を確保するよう耐震改修する、
という努力義務が求められています。
この努力を怠っていた場合に、
地震災害による建物倒壊や落下による被害者から訴えられたときの損害賠償リスクはゼロとは断定できないでしょう。
このように賃貸経営にリスクマネジメントは必須ですが、
耐震診断と耐震改修を行うかどうかは、その可能性とコストを考えて、個々に判断して決めるしかありません。
まずは自治体の補助金制度について検討するところからスタートとなります。
その他に準備しておくこと
いざ災害が起こった時は誰でも慌ててしまうものです。
それに備えて必要な情報はメモにして、目立つところに掲示しておくとよいと思います。
まずは、固定電話や携帯電話がつながりにくくなったときのための通信手段です。
「災害用伝言サービス」として、
・災害用伝言ダイヤル（171）
・災害用伝言板（web171）
・携帯各社の伝言板などが用意されています。
インターネットが利用できるように、
・00000JAPAN（ファイブゼロジャパン）という無料Wi-Fiも提供されるようです。
実際に、賃貸建物の被害状況や入居者の現況を調査するのは管理会社になりますが、
そのためにも災害時に連絡を取り合う方法を確認しておきましょう。
最後に、地震災害に対してオーナーが準備できることとして「保険加入の検討」があります。
このテーマは次回の３回目で解説いたします。６月号に掲載する予定です。
金子が感じる退去（立退き）理由にはならないのに損害賠償リスクがあるというバランスの悪さ
消費者保護として簡単に退去（立退き）ができてしまってはいけないと思います。
しかしあからさまに耐震の心配があっても耐震診断をしなければその根拠にならない制度に個人的に疑問を感じております。
築古の賃貸物件は耐震診断はしていなくても、その目的が安全性であれば立退き理由として考え、
逆に築古でも補強をしていたらその限りではない等に発想を逆にするべきと思います。
安全のために退去して欲しくても、『立退料寄こせ』や、
『そんなの関係ねぇ～』なんていう方がまだまだたくさんいます。
そして、そういう心配な物件であるからこそ補強するお金がないという矛盾が生じるので、
立退料だって準備できるはずがないので、この事実を理解したうえで住まわれる方は、
天災等による被害については家主への損害賠償は求められない等規定を作る方が良いと考えます。
この詳細は色々と必要であると思います。
あくまでも基本的考え方と現実的な問題点。
実際にはこういう難物件を安く不動産業者が買取り、その後退去を迫られる。
海千山千の不動産屋の圧に負けて退去となっていることも多く見受けます。
知恵と感情がある人間にせっかく生まれたのですから、
自分だけ良ければよいというようなことではなく、
お互いの幸せをほんの少しだけでも思いやれる気持ちになれないのかな？といつも思います。
当社ではその辺のバランスはとても重視してお話ししております。
賃貸経営でお困りになる前に早めに相談してください。
