弁 護 士 に よ る 賃 貸 法 律 相 談 室

インフレ時代の「家賃増額請求」●借地借家法32 条を正しく理解し適正賃料へ●

昨今の世界的な物価高騰や修繕費の急増、地価上昇に伴う固定資産税の負担増などを受け、
これまで据え置かれることの多かった「家賃」のあり方が転換点を迎えています。
「一度決めた家賃は変えられない」と思い込んでいませんか？

今回は、経済情勢の変化に対応するためにオーナーが知っておくべき「賃料増額請求」の法律知識と、
実務上の交渉ポイントを解説します。

賃料増額が認められる「3つの要件」

賃貸借契約時に決められた賃料は、その後どちらからも一方的に変更はできないのが原則です。

しかし、契約期間が長期に及ぶことも珍しくない不動産賃貸借において、
当初の金額を永久に固定し続けることは不公平を生みます。

そこで「借地借家法第32条第1項」では、主に以下のような事情で家賃が不相当になった場合に、
将来に向かって増額を請求できる権利（賃料増減額請求権）を認めています。

① 公租公課の増減　固定資産税・都市計画税の大幅な上昇など

②経済事情の変動　物価、人件費、建築コスト、金利などの変動

③近隣相場との乖離　周辺の同種物件と比較して不相当に安い

ただし、契約書に「一定期間は賃料を増額しない」旨の特約がある場合は、その特約が優先されるため注意が必要です。

増額請求の具体的な手順

では、実際に増額を求めるにはどうすればよいのでしょうか。法律上の手続きは以下の流れで進みます。

step１まずは増額請求の意思表示

まずは借主に対し、増額したい金額を示して請求します。

証拠を残すため、口頭ではなく書面で行うのが望ましいでしょう（契約更新のタイミングなどが一般的です）。

協議がまとまれば、新たに増額された賃料で賃貸借契約(もしくは賃料増額の合意書)を取り交わします。

もし協議がまとまらない場合、
借主は「自分が相当と認める額（従来の家賃など）」を支払えば原則として滞納扱いになりません。

しかし、後に裁判等で増額が確定した場合、借主は「請求時まで遡った不足分」に加え、
「年10%の利息」を付けて支払う義務を負います。この「利息リスク」は交渉において重要なポイントとなります。

step２協議がまとまらなかった場合

当事者間の話し合いで決着がつかない場合、すぐに裁判を起こすことはできません。
①まずは調停の申立て
簡易裁判所に「調停」を申し立てます（調停前置主義）。
裁判所が選任した調停委員（不動産鑑定士など）が間に入り、専門的見地から合意を促します。
②調停不成立の場合は訴訟へ
調停で合意に至らない場合、最終的には「訴訟（裁判）」へ進みます。
調停で整理した争点を踏まえ、裁判所が適正賃料を判断します。

step３最終手段は「訴訟」

訴訟では、不動産鑑定士による鑑定評価が行われることが多く、鑑定費用（数十万円程度）が発生し得ます。
また、結論まで半年～1年程度を要することもあり、貸主・借主双方にとって負担の大きい手続です。
実務上は、まず調停段階での合意を目指すことが現実的です。

円滑な交渉のために

法的手段は時間も費用もかかるため、実務上はあくまで交渉による合意を目指すのが得策です。

借主の理解を得るために、以下の3点を意識しましょう。

①丁寧な事情説明から始める

いきなり通知書を送るのではなく、面談や手紙で「なぜ増額が必要か」を誠実に伝えましょう。

②客観的データの準備

固定資産税の納税通知書や、近隣の募集賃料データなど、根拠となる数字を示すことで、交渉の説得力が増します。

③段階的な増額も検討

一度に大幅な値上げを求めず、数年かけて段階的に適正賃料へ近づける提案も、合意への近道です。

弁護士 北村亮典　　＊この記事は、2026年1月31日時点の法令等に基づいて書かれています。

法律は大事ですが、結局は人と人

オーナーが自分勝手で手を焼くこともありますが、
賃借人さんの自分勝手な法律解釈で信頼関係を失うことも多々あります。

無駄に譲れとは言いません。

ですが、お互いにほんの少しだけ譲り合う気持ちになれば、お互いにとって良き結果となります。

損して得取れではありませんが、我を張ると大体が結果的に損をしています。
（損をしていることにさえ気づかない人もいるので、その人のとっては良いのかもしれませんがね、、、）

賃貸経営は簡単なようで難しいです。

これからの人口減で安易な賃貸経営は危ういかもしれません。

先を見越した選択が重要になってきます。

目先の収益に囚われて失敗だけはしないでくださいね。

売るのか、貸すのか、どうするのか？
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