こんにちは見た目専務ことミタセンの高橋です。
物件の契約が終わり、いよいよ住宅ローンの本審査に入った時の
そのタイミングで銀行から言われます。
「掘削承諾書を提出してください」
そして売主様に確認すると――
「そんなものはありません」
実はこの流れ、珍しくありません。
なぜ契約後に発覚するのか？
位置指定道路は、
建築基準法第42条1項5号に基づく私道です。
建築は問題なくできます。
住宅ローンも原則組めます。
ただし問題はここ。
銀行のチェックは“本審査”で入ることが多い。
事前審査ではそこまで細かく見ないケースもあり
契約後に詳細資料の提出を求められて初めて
道路持分がないと掘削承諾書が必要と判明することがあります。
さらにややこしいパターン
最近よくあるのが、
区道・市道と私道（位置指定道路）がくっついているケース。
役所に確認すると
「掘削は役所に申請してください」と言われます。
ここで安心しがちです。
ですが、銀行からはこう言うことがあります。
「私道部分の所有者からの掘削承諾書を出してください」
つまり
行政の掘削許可の話と、銀行の担保評価上の承諾の話は“別”。
ここが噛み合わないことがあるんです。
なぜ銀行はそこまで見るのか？
上下水道やガスは道路の下を通ります。
一部でも私道が含まれていれば
将来、その私道部分を掘れない可能性はないか？
ここを銀行は気にします。
役所が「申請でOK」と言っても
銀行は「所有者の承諾」を求める。
実務ではよくある温度差です。
売主様が持っていないケースも多い
・昔から住んでいる
・分譲当時の書類が残っていない
・口頭で整理されている
こういうことは本当にあります。
そして契約後に
・道路所有者を探す
・承諾書を取りに行く
・日程が延びる
この流れになると、一番負担がかかるのは買主様です。
銀行によって対応は違う
位置指定道路や私道絡みの掘削承諾については
・A銀行 → 「持分があれば不要」
・B銀行 → 「念のため承諾書を」
・C銀行 → 「私道が1cmでもあれば承諾必須」
こんな感じで、実はバラつきがあります。
つまり、「いらない銀行もある」は事実。
でも問題はそこじゃなく
お客様が「金利がいいからこの銀行で組みたい」
「給与振込があるからここがいい」など、“使いたい銀行”がある場合。
その銀行が承諾必須と言ったら、他行がOKでも意味がない。
だから、 組みたい銀行が決まっているなら事前確認がベスト！！
これは間違いなく安全です。
実務的なおすすめ
① まず希望銀行に物件概要を伝える
② 私道が絡むことを正直に言う
③ 掘削承諾が必要か確認する
これを契約前にやっておくと
これだけで「契約後に想定外の追加書類」
はほぼ防げます。
派手な提案よりも、契約前の地味な確認。
実はそこに、一番の価値があると思っています。