売買不動産仲介業者の役割（価値）
お客様との末永いお付き合い
解っているようで誤解されやすい不動産の仲介システム
不動産仲介は営業を競い合う業者同志が、同時に販売協力もする特殊なシステムです。
●不動産仲介業者の仕事とは？
一、広告販売活動を行い買主様を見つける
一、物件の法律的調査
一、売主様・買主様の価格等の条件交渉
一、重要事項説明書・契約書の作成及び宅地建物取引業主任者による物件説明・契約立会い
一、住宅ローン手続きのサポート（一人ひとりのお客様に適したアドバイス）
一、物件引渡立会い
一、上記に付帯する一切の業務
以上の一連の作業の成果報酬として宅地建物取引業法により定められている「物件価格の3％+6万円」（簡易計算）の仲介手数料をいただいています。
この手数料は成約（取引完了）になって初めていただく、完全成功報酬です。
契約時に半金、決済時に残金としていただいている不動産業者もおりますが、
ご自身の保全の為にも決済時のお支払いにするように事前に取り決めをしておく事をお薦めいたします。
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■同じ物件なのに違う会社が同時に広告を打っているのはなぜ？
販売依頼（媒介契約・無料）を受託した業者は、不動産業界による指定流通機構にデータベース登録をし、広く販売協力を求めることが義務付けられています。
それにより、広告許可をされた不動産業者は販売活動を行なうのです。
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■不動産仲介の価値・・・価格に高い、安いはありません。『高く感じるか？』『安く感じるか？』です。
不動産取引の際に必ず仲介業者を介入させなければならないわけではございません。
知人同士での不動産取引等では、仲介業者が介入しない例も数は少ないですが実際にはございます。
これを直接取引といいますが、利益の相反する売主様（高く売りたい）と買主様（安く買いたい）の価格や
その他条件面での交渉がやりにくい・・・。
ローンを組んで購入する場合、非常に煩雑なローンの手続きをするのに骨が折れる・・・等の
理由もあり（実際には金融機関は不動産業者の仲介印がないとローンを出してくれない場合が多い）、
現状は知人同士での契約でも仲介業者に依頼する事が多いのです。
また、具体的に購入相手がいる場合を除いて物件を売却するには色々な媒体はあるにせよ広告は必須です。
このことから、一般的には売り手も買い手も専門の業者に依頼することになります。
仲介業者は物件紹介をするためだけの位置付けではございません。安全、安心取引をするために存在価値があるのです。
弁護士さんは訴訟等で双方の間で活躍されていますが、この場合はあくまでもトラブルが起因しております。
我々仲介業者はそのトラブルが発生しないために存在しているのです。それでもトラブルが発生している現状は否めません。
お客様は『仲介手数料に見合った以上の業務』をしてくれる業者（営業マン）を選択するのも
物件探し以上に重要視しなければなりません。
ポイントは会社ではなく信頼できる営業マンに出逢ったらその営業マンとの信頼関係を構築していくことです。
信頼できるような営業マンなら、きっとその営業マンは真剣にそして期待以上に応えてくれます。
不動産業は商いです。利益を上げなければなりません。
その利益はお客様の満足度と比例するからこその仲介手数料なのです。むしろ、それ以上の仕事をしなければなりません。
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■売主様が業者の場合仲介手数料が要らないって本当？
本当です。売主業者と直接取引をする場合、仲介手数料は不要になります。
売主業者は事業計画通りに行けば売却益がでるので重ねて手数料を取れない主旨になっています。
（売主が開発業者で開発現場を直接売却される場合等手数料は不要です。）
但し、最近の売主業者は安心な取引ができるよう、仲介業者に幅広く販売協力を呼びかけ、
一般の売主様と同じように仲介手数料を支払い早期契約を実現させております。
仲介業者は売主様が業者であれユーザー（一般の売主様）であれ物件調査、条件交渉を
偏り無くしなければならないのですが、売主業者に偏ってしまう傾向が見受けられます。
売買金額も大変大事なのですが、不動産業者だからこそ見抜ける調査や契約内容の落とし穴を確認し
買主様に不利益になるような契約にならないようにするのも仲介業者の大事な務めです。
物件選びと同じように、仲介業者選びは大変大事なものになります。
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☆仲介手数料って高い？安い？
不動産の売買は高額ですから少しでも安く抑えられたらそれはそれでいいですよね！
『売りました。買いました』で終りの仲介であれば、きっとそれは高い報酬（価値）となってしまうでしょう。
仮に4000万円の不動産の仲介手数料でその価値観を養ってみてください。
4000万円×3％+6万円＝126万円（正規手数料）
住宅ローンを35年組んだ場合の一日あたりの金額はなんと100円/日なのです。
住宅ローンを30年組んだ場合の一日あたりの金額でも116円/日
同じように25年であれば140円/日
20年であれば175円/日
ローンを組んでいる期間まで営業マンと付き合いなんか無いよ！という方もいらっしゃるでしょうし
付き合っていられないという営業マンのほうが大多数ではないかと思います。
そこが『違う』のです。報酬額以上の業務やお付き合い、ご相談等を末永く出来る事が
お客様のご満足に繋がるわけです。
（繰上返済のタイミング・買い替え・知人のご紹介・リフォーム相談・物件の維持管理方法、
お子様の成長によってのライフプランニング等、常時ご相談いただいております）
『キャッシュで買うから仲介は必要ない』、『売りました。買いました。で充分』という方は
仲介業者を介入させず直接取引でも良いかと思います。
相手方が宅建業者であれば必要最低限のことはやってくれるでしょうから。
最低限のこともやらずに後々トラブルになっている仲介業者のケースもよくございますので、
やはりここでも業者選びは慎重にするべきでしょう！
そして営業マンの能力は大変重要です。それと同じくらいお互いの信頼関係が大切です。
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■お客様がお決めください・・・私たちは不動産を売っているのではなく、【笑い】、【喜び】、【幸せ】を売っているのです。
当社がご紹介した物件を気に入っていただきご契約にいたる際は、
当社の仕事内容をみてお客様自身が仲介手数料額をお決めください。
当社は常に全力でプロとしての立ち位置からお客様の目線に立った業務を心がけておりますが、
その仕事内容にご満足いただけなかった場合は、お客様の満足度に合わせた手数料をご指定ください。
不動産業は商いです。そのサービスに見合った価格になる事は当然の事だと思います。
お客様に『一番ありがとうと言われる会社を目指している』以上、お客様にお喜びいただけないのであれば
当然のことと思うからです。 |
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